La location de terres agricoles, une sécurité malgré tout

Avec l'augmentation des actifs nécessaires à la reprise d'une exploitation, la location de terres est vue comme une solution intéressante pour réduire les coûts en cas d'installation. 

" Toutefois, dans les mentalités, la volonté d'être propriétaire est toujours très forte pour mieux maîtriser les changements inhérents à une ferme mais aussi avoir la possession d'un capital ", contextualise Frédéric Lareuze, le directeur Deux-Sèvres de la Safer Nouvelle-Aquitaine, qui s'est exprimé à l'occasion d'un webinaire de la structure sur la location de foncier, jeudi 14 mars.

Or, la location permet aussi à l'exploitant d'être assez libre sur la gestion de ces terres. " La résistance viendrait plus du bailleur que du locataire car il est compliqué de sortir d'un bail à ferme ", indique M^e Sophie Denis, notaire à Royan (17), alors que les contrats sont au long cours. D'ailleurs, la juriste précise que le bail de droit commun peut être formulé par écrit mais également à l'oral. 

" S'il y a mise à disposition d'un bien à vocation agricole moyennant le paiement d'un fermage, les deux parties sont automatiquement assujetties, même en l'absence de contrat signé ".

Des avantages fiscaux

Les baux ruraux peuvent courir sur des périodes différentes. Le bail de dix-huit ans donne au locataire un droit de renouvellement tous les neuf ans. Celui de vingt-cinq est renouvelé par tacite reconduction et il peut être cassé, moyennant un préavis de quatre ans. 

" Les deux présentent un avantage fiscal, avec une exonération à hauteur de ¾ jusqu'à 300 000 € ou 50 % au-delà dans le cadre d'une succession ou donation. En s'engageant à conserver les biens pendant dix ans, le plafond monte même à 500 000 € ", relate la notaire de Charente-Maritime.

Pour encore plus de sécurité, on peut conclure un bail de carrière, pour une durée minimum de vingt-cinq ans et qui prend fin l'année culturale au cours de laquelle le fermier atteint l'âge de la retraite. 

" Dans tous les cas, les baux ruraux sont des carcans juridiques dont il reste difficile de se défaire ", constate la notaire, qui y voit tout de même une notion de sécurité à long terme pour les exploitants.

Sécuriser les deux parties

Pour rassurer les propriétaires et sécuriser les jeunes installés, la Safer a noué un partenariat au niveau national avec Groupama pour mettre en place une assurance fermage impayé. Le contrat est souscrit par la structure au bénéfice de l'assuré et garantit deux ans de paiement. De quoi avoir le temps de trouver des solutions en parallèle.

La Safer sécurise ainsi les loueurs mais également les propriétaires par le biais de l'intermédiation locative. Sollicitée par le propriétaire, elle est chargée de leur trouver un locataire. " C'est un outil extrêmement important dans le cadre d'une transmission complète, appuie Frédéric Lareuze. L'enjeu est d'assurer une transmission viable en gardant l'unité, par la reprise de l'ensemble des outils de production, et donc la viabilité de la ferme ".

Des solutions précaires

Des solutions temporaires peuvent également être trouvées, en cas de transfert de terres par exemple. C'est le cas de la convention de mise à disposition (CMDC), qui est un bail d'un à six ans, renouvelable une fois au maximum. 

" On peut y faire appel en cas de succession, quand un co-héritier est intéressé par la reprise du bien mais qu'il ne peut pas exploiter les terres le temps du règlement ou d'une formation. Il faut alors trouver un agriculteur qui peut le faire sur un temps limité, sans optique d'installation, et qui permet de ne pas laisser le terrain en friche ". Si la solution reste peu développée dans le département, " les demandes sont dynamiques ", assure le responsable Safer Deux-Sèvres.

On peut également réaliser une vente d'usufruit temporaire, complète Maître Sophie Denis, une solution souvent prisée par les propriétaires qui partent à la retraite mais ne sont pas prêts psychologiquement à vendre. La vente du droit de jouissance est alors faite pour un temps donné, sans renouvellement, et le montant est évalué selon l'âge de l'usufruitier.

Finalement, il existe autant de solutions que de situations, même si la notaire concède voir passer en priorité des baux à long terme intra familiaux pour recueillir intérêt fiscal.