Immobilier : jouer avec la fiscalité pour bien investir
Investir dans une maison nue ou un appartement meublé, se déclarer en micro BIC ou au régime réel, créer une SCI pour gérer son patrimoine et faciliter la transmission : de nombreuses questions se posent lors d'un achat immobilier locatif.
Investir dans une maison nue ou un appartement meublé, se déclarer en micro BIC ou au régime réel, créer une SCI pour gérer son patrimoine et faciliter la transmission : de nombreuses questions se posent lors d'un achat immobilier locatif.
Lorsqu'on investit dans un bien immobilier, la gestion de la fiscalité a une grande incidence sur les plus-values réalisées.
La location d'un appartement meublé qui doit bénéficier de travaux ou d'une maison nue, pour le même montant, ne débouche pas sur les mêmes avantages fiscaux, et va donc impacter la marge.
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De même, ce patrimoine immobilier ainsi constitué doit faire l'objet d'un travail patrimonial afin d'éviter les mauvaises surprises sur les droits de succession.
Passage en revue des questionnements à avoir, suite à la demi-journée consacrée au sujet par AS 79, la Fnsea 79 et Allianz, jeudi 27 novembre, à Cherveux.
Quel régime fiscal pour les locations nues ?
La location nue est le système le plus courant, qui nécessite peu d'équipements obligatoires (sanitaires, douche et évier dans la cuisine).
Cette location constitue une activité civile et ses revenus peuvent être déclarés de deux façons : au microfoncier ou au régime réel.
La première option n'est possible que jusqu'à 15 000 € par an et permet un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts locatifs.
La deuxième est moins intéressante avec un impôt de 17,2 %, même en tranche basse, auquel s'ajoute le taux marginal d'imposition de l'impôt sur le revenu, un choix irrévocable sur une durée de trois ans.
Cependant, le régime réel est intéressant pour lisser le coût de travaux potentiels, qui peuvent passer en déficit foncier à hauteur de 10 700 € par an.
Si cette somme est plus importante que les loyers, il n'y a donc plus de plus-value à soumettre à l'impôt. " On va pouvoir récupérer la fiscalité pour financer une partie de son projet ", image Florent Maudoux, ingénieur d'affaires en immobilier chez Allianz.
Les multiplicités de la location meublée
La location meublée doit comporter suffisamment de meubles pour vivre. Il peut s'agir d'une résidence principale ou occasionnelle.
En deçà de 23 000 € de revenus locatifs, le loueur est considéré comme non professionnel et bénéficie d'un abattement de 50 %.
Au-delà, et si ces revenus représentent plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal, le statut bascule en professionnel. " Attention lors du passage à la retraite ", alerte notamment l'ingénieur. Dans les deux cas, une inscription au répertoire Sirene est obligatoire.
Il existe, là aussi, deux types de statuts : le micro BIC et le réel BIC. Si le premier voit un abattement de 50 % (71 % si c'est un meublé de tourisme classé), le réel (obligatoire si les revenus dépassent 77 000 €) génère une déduction des charges réelles et un amortissement comptable des travaux réalisés, comme pour les locations nues.
" Une manière d'obtenir des revenus sans générer de fiscalité, mais il n'est pas facile de calculer l'amortissement seul ", pour l'expert d'Allianz, qui estime le coût d'un conseil de la sorte entre 600 et 800 € par an.
Détention individuelle ou en société
Le mode de détention en individuel est l'option la plus simple. Il ne nécessite pas de frais de fonctionnement, est plus simple administrativement et ne génère pas d'impôt sur les sociétés.
En cas de création d'une SCI, cela ne va concerner que du nu et pas du meublé. L'impôt sur les sociétés va être de 15 % des bénéfices de l'année en dessous de 42 500 € et 25 % au-delà. " L'avantage de la SCI est qu'elle permet un transfert de parts et pas de biens, ce qui provoque une facilité de gestion lors de la répartition du patrimoine ", indique Florent Maudoux.
Jouer sur les abattements à la succession
Pour anticiper la donation de ses biens, il est possible de faire un don en liquide ou sous la forme d'un usufruit de 100 000 € exonéré d'impôts tous les quinze ans, auquel se rajoute la donation Sarkozy, qui permet à un parent un don de 31 865 € (uniquement sous forme liquide) à chaque enfant, renouvelable sur la même durée.
Ces deux dispositifs limitent la fiscalité lors de la succession, alors que l'abattement est limité à 100 000 € en ligne directe et que les droits de succession représentent le plus souvent 20 % des montants (entre 15 932 et 552 324 €).
